Nieuws
02-10-2025
Overdrachtsbelasting 2026: nieuw 8%-tarief voor niet-zelf bewoonde woningen
Per 1 januari 2026 geldt een nieuw woningtarief van 8% voor verkrijgingen van woningen die niet aan de hoofdverblijfseis voldoen (o.a. verhuur, tweede woning, recreatiewoning). Dit volgt uit het Belastingplan 2025 (Tweede nota van wijziging, Kamerstuk 36 602, nr. 42) en is bevestigd in het pakket Belastingplan 2026 (Prinsjesdag 2025). Het 2%-tarief voor de eigen woning blijft bestaan. Voor niet-woningen (bedrijfspanden/grond) blijft 10,4% van kracht. Belastingdienst+4Officiële bekendmakingen+4Officiële bekendmakingen+4
Zo werkt het tarief in de praktijk
- Moment van heffing: het toepasselijke tarief wordt bepaald op het moment van verkrijging, zijnde het passeren van de notariële leveringsakte. Lever je op/na 1-1-2026, dan 8%; lever je in 2025, dan in beginsel 10,4% (tenzij 2% of vrijstelling). Rijksoverheid+1
- Objectsoort: het 8%-tarief geldt alleen voor woningen die niét als hoofdverblijf gaan dienen. Niet-woningen blijven 10,4%. Eigen bewoning: 2% (of startersvrijstelling onder voorwaarden). Belastingdienst
Rekenvoorbeelden (indicatief)
Uitgangspunt: reguliere verkrijging van een woning die niet als hoofdverblijf gaat dienen; geen vrijstellingen/samenloop.
1. Beleggingswoning €350.000
- 2025 (10,4%): €36.400
- 2026 (8%): €28.000
- Besparing: €8.400
2. Beleggingswoning €650.000
- 2025 (10,4%): €67.600
- 2026 (8%): €52.000
- Besparing: €15.600
Belangrijke aandachtspunten voor kopers en beleggers
1) Timing & contracteren
- Laat de juridische levering (passeren akte) beslissend zijn voor het tarief. Overweeg, indien commercieel haalbaar, uitgestelde levering naar 2026 om 8% te benutten. Rijksoverheid
2) Classificatie ‘woning’ vs. ‘niet-woning’
- Het tarief volgt de objectsoort bij levering. Denk aan discussies over kwalificatie bij transformatie/new-build shells: zorg voor duidelijke documentatie en taxonomie. (Algemene duiding; tariefkader zie bronnen.) Belastingdienst
3) Startersvrijstelling/2%-tarief eigen woning
- Koop je voor eigen bewoning? Dan blijft 2% van toepassing, of onder voorwaarden de startersvrijstelling. De verklaring moet vóór overdracht bij de notaris liggen. Rijksoverheid+1
4) Aandelendeals (OZR) sinds 2025: mogelijk 4%
- Bij de verkrijging van aandelen in een vastgoed-BV met (voor de btw) nieuwe onroerende zaken is sinds 2025 de samenloopvrijstelling beperkt. Valt de transactie niet (meer) onder de vrijstelling (o.a. 90%-btw-criterium, 2-jaarsperiode), dan geldt 4% overdrachtsbelasting. Dit staat los van het 8%-tarief voor woningen in 2026, maar is wél relevante structuurkeuze (activa-deal vs. share deal). Baker Tilly+1
Praktijkvoorbeeld: timing maakt uit
Situatie: je koopt een verhuurwoning voor €500.000 k.k.
- Levering 20 december 2025 → tarief 10,4% → €52.000
- Levering 10 januari 2026 → tarief 8% → €40.000
Direct verschil: €12.000—puur door het moment van passeren. (Voorbehoud: geen andere vrijstellingen/samenloop.)
Veelgestelde vragen (FAQ)
Geldt 8% ook als ik via mijn BV koop?
Ja, het tarief hangt af van de bestemming (geen hoofdverblijf) en het feit dat het object een woning is; de rechtsvorm van de koper is hier niet doorslaggevend. (Algemene lijn; zie tariefstructuur.) Belastingdienst
Wat als ik toch zelf in de woning ga wonen?
Dan kan 2% van toepassing zijn (of startersvrijstelling). Je moet dat bij de notaris verklaren en aan de voorwaarden voldoen. Rijksoverheid
Is dit al definitief recht?
De grondslag voor 8% per 2026 is in BL 2025 vastgelegd (met inwerkingtreding 2026). BL 2026 bevat verdere uitwerking/aanvullingen. Zoals altijd kan parlementaire behandeling detailwijzigingen meebrengen, maar de tariefsverlaging naar 8% is door het kabinet expliciet bevestigd op Prinsjesdag 2025. Volg de parlementaire afronding dit najaar. Officiële bekendmakingen+1
Conclusie & Aanbevelingen
- Voor residentieel beleggingsvastgoed wordt de instapheffing structureel lager in 2026. Bij hogere aankoopprijzen loopt de cash-out besparing snel op.
- Plan op objectsoort (woning vs. niet-woning) en leveringsmoment (2025 vs. 2026).
- Check structuur bij transacties met vastgoed-BV’s (share deal): het 4%-tarief sinds 2025 kan de businesscase beïnvloeden.